在一个老旧小区能领略到“万物互联”？

业委会是如何化腐朽为神奇的？

2月25日，由杨浦区社区青年先锋学院和杨浦青年业委会委员联谊会联合主办的社区治理沙龙——“智慧社区”专题活动在上海望族城小区举办。

“智慧社区”应用场景多

01

人脸识别门禁

这是一个自带测温模块的门禁系统，外来人员可以通过手机号或者身份证实名注册，访客身份确认后，可以选择人脸、身份证、访客二维码等多种方式进出小区；对于外卖快递等人员每次授权时间是半小时。

02

地磁感应停车

每个地面车位上都预埋了一个地磁感应器，通过磁场的变化可以感知到是否有车停放在车位上，并把车位状态远程传递到系统中。配合车牌拍照功能，我们可以很方便的找到停放车辆的位置和可供停车的空位。

03

远程控制设备

通过手机APP智能控制小区里的音乐喷泉、广播、灯光等设备。望族城的路灯用了光控可调控制器和定时开关，可以根据实际光照度自动判断是否开灯，也可以在系统中设置定时开关时间。

04

非接触式开门

非机动车库门是利用人脸识别和无线射频非接触卡技术，业主只要把授权后的门禁卡挂在车钥匙上,距离车库门两米就可以方便的开门了。

“智慧社区”特色服务多

在小区监控室里，秦主任通过LED大屏幕，为我们演示了小区业主自主开发的智能管理平台的运作过程。有一些非常实用的功能频频引起大家的赞叹。

例如对于居委重点关注的独居老人，系统会实时检测老人出入信息，如果连续多天没有检测到出入信息，会自动报警并把提醒居委相关人员关注老人的情况。

窨井盖上装了感应器，如果有人拿起井盖，监控室和APP都会收到报警信息，可以保障业主的安全。

“智慧社区”赋能价值高

徐汇望族城业委会主任秦兴国从社区自治角度讲述小区是如何从“老旧穷”蜕变成“智慧小区”的心路历程。

问：秦主任，这套系统的运行维护是由物业完成的吗？需要额外支付费用吗？

秦答：我们这套系统软件自己开发的，只象征性地花费了人工费10万元。其他硬件支出大概70万，都是自己采购安装的，所以会比市场价便宜很多。目前运维都是免费的，考虑三年以后外包给开发公司，运维费用大概在4万元/年，由于我们的物业费中不包括弱电系统维护费用，所以这笔费用将来应该从公共收益中支出。不过我相信这套系统创造的价值肯定高于运维的费用。而且通过技术的投入，提升小区智慧化水平能够减少人工的费用和人工的错漏，比如我们通过智能门禁系统减少了保安的人工费，这部分投入就可以用到小区的其他建设中。

问：秦主任，小区里公共收益一般有哪些呢，大概可以收入多少？

秦答：小区里的公共收益包括临时停车费、固定停车费、广告费用等。这套系统让我们可以完全监管到车辆停放情况，可以查询到物业的每笔收支，所以公共收益增长很快，包括停车、广告等收入在内，目前已能实现每年近200万的公共收益，这些钱大部分都补充到维修资金中，以一户普通业主的公共维修资金个人账户为例，我接手业委会时只有一百多元，现在已有三千多元。我之前看到报道某小区业委会用公共收益给业主发红包，其实我不赞成这种行为，发钱的时候业主喜笑颜开，但将来小区越来越老旧，需要的维修费用很高，这个时候求爷爷告奶奶也很难从业主那里再把钱收回来。所以业委会更应该对分红保持克制，而从长期利益考虑，把公共收益补充到维修资金，让维修资金的蓄水池里有更多的资金，应对小区老旧带来的各种风险。

问：秦主任，您有超强的专业技术能力，但是大部分业主都没有专业背景，怎么能够更好的参与到业委会的工作中呢？

秦答：把逛商场逛马路的时间用来逛小区，业委会工作就能做成功。我参与业委会工作也并不是因为技术能力强，只是在参加业委会后，看着只有179万的维修资金，不得不考虑如何利用技术手段监控车辆、如何利用技术手段减少人力投入......想方设法的给维修资金账户增加收入，以应对老旧小区可能出现的种种维修维护费用。做业委会就是要以身作则，为了节省成本，我自己开车采购瓷砖，自己动手铺设，带头疏通公区下水道，带领业委会成员自己动手安装地磁感应器，因为我肯带头做，有业主看到了就积极加入，物业人员也会更有动力。人心都是肉长的，你的努力别人都会看到，只要做了，自然会有更多的业主来帮你一起做，社区也会因此更有凝聚力。

问：秦主任，您最初是为什么参与业委会工作的，能和我们分享下切身感想吗？

秦答：我最初是作为一户普通业主，被楼下的餐饮店油烟问题干扰到正常的生活，在维权的过程中了解到通过业委会这个实体维护权利会更加的顺畅，所以才有了后续补选加入业委会并参与社区治理的历程。至于说业委会工作的切身感受，那就是业委会委员在社区投入的精力越多，承担的责任越多，社区和业主集体的收益就越多。

活动还邀请了上海卫百辛建设发展有限公司、上海兴桥盛物业有限公司总经理游宇从物业公司的角度分享了“智能化”管理对物业服务的助力。

问：游总，之前看到过“智能水表”相关的报道，独居老人家里安装智能水表后，如果12小时内用水值低于一定量，系统会自动报警，并通知相关人员进行关注。请问这套系统在技术上实现难度大不大？

游答：从技术角度上没有问题，门磁感应、智能手环都可以应用到系统中，实现对独居老人的关注，我们甚至可以通过智能床垫传感器监控老人的起卧时间。技术上可以实现，但是居民私有空间的隐私权也需要保护。

问：游总，像我们居住的老旧小区饱经沧桑，居住人口高度稠密、人员疏散困难、火灾隐患复杂。稍有不慎，极易发生火灾，有什么好的技术方法可以解决吗？

游答：我们在纺三小区(直管公房)已经落地实施了简易消防喷淋智能监测系统，该系统是通过物联网、传感器等技术对消防系统核心部位进行监控，将实时采集到的各类不安全状态、消防设施设备的告警、运行和故障状态、人的不安全管理行为等数据，及时向物业及管理单位提供实时告警通知和汇总报告，有效协助物业及管理单位及早发现、及早排除，最大限度降低消防安全隐患，防患于未“燃”。

问：游总，我们小区的非机动车棚常年缺乏管理，如今演变成车棚管理员的"家"，甚至值守人员明火烧饭，毫无安全意识。有没有这块已经落地实施的案例可以分享？

游答：我们在内江路的一个直管公房设计安装了非机动车棚智能管理系统，通过系统的改造，可以实现真正的安全无人值守。对居民既方便了停车、充电，又确保了车辆安全；对物业既杜绝了安全隐患又提高了车棚的管理效益，实现车棚全生命周期管理。通过疏堵结合的方式，正确引导居民停车充电，杜绝楼道充电、“钓鱼充电”等消防隐患顽疾。

问：游总，您刚刚在分享中提到的“小卫”智能平台，具体的服务功能是什么？

游答：“小卫”是由全国劳模、上海市劳模、全国技术能手等卫百辛“首席技师”领衔的一个经验丰富、业务熟练、口碑良好的“技术团队”。旨在围绕业主、居民的需求量身打造定制化服务方案，帮助解决各种棘手的维修问题。